城中村旧楼“爆改” 变身时尚启梦社区

公寓内多功能室打造青年社交空间 受访者供图

文/ 李焕坤

城市化不断发展，如何利用有限的城市用地谋求更高质量的发展，考验着一个地区的综合管理能力。

海珠区作为广州市中心城区之一，高端资源集聚，与此同时仍存在城中村、出租屋等普遍问题。近年来，为了促进存量空间向高质量发展，海珠区利用出租屋协同共治第三方代管模式，对出租屋进行全方位升级，消除安全隐患，打造良好人居环境。目前，该模式被广州市委全面深化改革委员会列入第一批改革创新经验，在全市复制推广。

现场1：旧物业转型新兴产业孵化基地

中科院科技成果转化、生物科技、瑜伽培训、健身学院、烘焙教育……在海珠区大塘东胜新街16巷，一幢与周遭景致融为一体的岭南灰建筑内别有洞天，这便是德臻科创园。科创园占地面积不大，所创造的价值可不小。走入园内，环境宽敞明亮，出入电梯的多是着装时尚的白领。谁又能想到，一年前这里曾满是制衣厂、小作坊呢？

据德臻科创园相关负责人龚瑞聪介绍，去年6月底，广州艺宝珑实业发展有限公司作为第三方代管企业，被海珠区委、区政府引入大塘地区，与业主方达成整治合作共识，通过整体租赁形式取得位于大塘东胜新街16巷七栋建筑物的经营开发使用权。去年10月底，该物业原有的77家低端产业顺利完成腾退，该区域实现升级改造、产业转型，面貌焕然一新。“目前园区内主要以央企，上市公司，科技、文创与设计类的品牌或标杆企业为主，包括了科技创新、人工智能、众创孵化、文化创意、新零售商业等产业。”龚瑞聪说。

产业的转型升级带来经济、环境的双重改变。在园区6楼的烘焙培训学校里，学员们穿着洁白的糕点师服，或在清洗烘焙工具，或在熬煮巧克力浆……学校还有1:1打造的咖啡店供学员体验实地工作场景。据介绍，该培训学校不仅为品牌企业输送人才，还培养双创人才，每年创造营业收入近亿元。“这家烘焙学校只是一个缩影。七栋旧物业转型发展新兴产业，税收收入大幅提升，也增加了不少就业岗位。”龚瑞聪还表示，通过以点带面的整治方式，连片带动周边物业价值提升，租金水平上涨，还减少了消防安全与安全生产的隐患问题。

据了解，园区在消防、环保、“三线”整治工作上都做足功夫。过去物业首层以小作坊为主，不少违建物紧贴大塘涌。而德臻科创园收储物业、升级改造后，将首层原有的墙体打掉，留下承重柱，打造仿骑楼式建筑，原本只能容一人过的通道现在可多人并排走，并封堵了此前的排污口，大大助力大塘涌的整治工程。“因为产业的转型升级，河涌整治也就顺理成章，接下来的工作就好做了。”龚瑞聪表示。在大塘涌周边社区居住了近十年的江先生说，原本占据人行道的制衣厂被清退，变成仿骑楼式建筑，河涌也不臭了，“以前我嫌这里臭，去地铁站都绕路走，现在可以走涌边，又快又舒服”。

现场2：

城中村变身来穗青年启梦首站

黄灰相间的立面装饰、宜家风格的简约装修、准点周到的公寓专车、安全至上的门禁系统、随叫随到的管家服务……位于海珠区北山村的梦享社区是当下年轻人热衷的“高性价比”青年公寓。在这里，月租600元起便可以租到一套拎包入住的小房间，卧室、厨房、浴室皆有，私密性也得到保障。

市民罗先生就住在这里。他说，梦享社区虽然位于城中村，但外部和内部都装修得颇为时尚，同时进大门要门卡，进房间要密码，安全性较高。罗先生展示了其房间，只见床、柜、书桌、抽油烟机、洗衣机、冰箱等一应俱全。不仅如此，他表示，交租、维修、投诉等事宜都可通过微信小程序解决，在公共社区中心还能免费使用健身房、观看电影、K歌、玩桌游等。“每周都有线下活动，比如插花、户外活动、桌游，有时街道也来这里搞活动，对于年轻人来说挺有吸引力的。”罗先生说。

梦享社区的诞生背后还有一段故事。梦享社区创始人王锦回忆，当年他大学毕业后来广州打拼，曾有很长一段时间住在城中村。“后来我去了浙江工作，看见那边有很多民宅很舒适且便宜，我就想，广州也可以这样。”正是这种希望给来穗青年一个良好居住环境的心愿，推动了梦享社区的落成。“现在毕业的大学生都是‘90后’‘00后’，他们对生活品质要求较高，但囊中羞涩，如果广州可以有‘物美价廉’，又满足年轻人社交需求的住所，能够帮助年轻人留在广州。”王锦说。

于是，2017年11月，梦享社区作为第三方代管企业进入北山村，在官洲街道、海珠区来穗局与北山村委班子的支持下，顺利收储部分村社物业。致力打造智慧代管的连片青年公寓社区，梦享社区（北山店）目前已收储了60多栋楼宇，打造2000多套公寓，服务5000多名青年。“原本这里都是小型制衣厂，布碎满地，现在出入的多是青年白领，我们计划为北山村的部分公共区域免费增加公共设施，大大提升这个区域的面貌。”王锦说。

【管理者说】

创新“第三方代管”

带来了“四方共赢”

黄伟新是海珠区出租屋协同共治第三方代管模式的相关负责人。他表示，海珠区城中村多、中小制衣厂多，此前部分屋主、承租人不配合，导致出租屋和来穗人员监管难问题。

“海珠区是广州市首个大力推动出租屋协同共治第三方代管模式的行政区，带来了四方共赢。”黄伟新说，“对村民而言，他们与企业签合同，可以有稳定的租金，同时企业介入改造，可以降低出租屋消防和治安风险。对来穗人员而言，可以在市中心找到一个舒适的租住环境。对企业来说，可以在市中心开辟市场。而对政府来说，既可以减少出租屋管理成本，又能为区域留住人才。”

据悉，自开展第三方代管工作以来，海珠区累计代管改造出租屋3.08万套，改造面积约50万平方米，打造了1.8万套品牌公寓，其中，2018年新增4500多套代管出租屋、代管面积约12.34万平方米。代管出租屋的登记纳管率、视频门禁安装率、租金收取率达100%，出租率保持在95%以上，租金溢价约130%，大部分代管地区实现零发案率。

由此，海珠区通过引入出租屋协同共治第三方代管模式，在存量空间上实现产业的转型升级、人居环境的美化改善，助推该区成为各类人才宜居宜业的沃土。