广州市场这些悄然变化，置业者可留意

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由于广州大部分区域等待10月19日公布的备案价优化措施落地，11月广州一手住宅整体网签49.35万㎡，环比下跌42%。11月前两周成交低于千套（平均8.5万㎡/周）以下水平，从而拖累11月整体表现。不过，广州中原研究发展部认为，从11月中后期开始，个别区域陆续 “实签”，区内多个大盘网签速度明显提高，预期未来刚需购房压力减轻，成交情况将有所改善。

■新快报记者 丁灿

不少购房者从住宅销售市场转向租赁市场

广州住宅销售市场在政策调控背景下，转向租赁市场的人群数量渐长，助力服务式公寓市场的强劲表现。第一太平戴维斯研究部谢靖宇分析称，广州住宅销售市场的购买情绪疲软，众多潜在买家在第三季度保持观望态度。虽然许多意向买家对未来政策保有期待，但目前来看，随着申贷审核趋严和贷款利率上调，购房者的资金来源正在逐步紧缩。

广州服务式公寓市场与住宅销售市场表现截然不同。广州服务式公寓市场的平均空置率环比下降了0.1个百分点至 0.7%，主要由两方面原因导致：一方面，跨国公司及先进的本土制造企业和IT企业为广州吸引了大量外籍人才和企业高管，促使了租赁需求的增大。另一方面，相较于与家人同住，部分商务精英和家境殷实的年轻一辈更渴望拥有独立的生活空间，这也激发了广州住宅租赁市场的新需求。另外，目前广州住宅价格也令一部分潜在买家望而却步，转而投向租赁市场，促进了租赁市场需求的增长。谢靖宇预测，2019年广州住宅租赁市场将继续保持乐观，不过在旺盛的市场需求下，服务式公寓市场租金或仍将保持较为平稳的态势。

备案价优化加上年底冲刺 推货速度加快

据广州中原研究发展部数据，11月全市新批预售面积为89.25万㎡，比10月增加5%。供应增加主要原因为官方宣布将陆续优化备案价制度，市场存在积极预期，且年近岁末房企需要为销售目标冲刺，故增加新货供应部署。

从供应区域来看，11月荔湾区“一骑绝尘”，总供应量达28.5万㎡，抛离第二位南沙近14万㎡。荔湾新批均集中在11.19-11.25一周，主力楼盘包括中海花湾壹号（618套，6.2万㎡），珠江金茂府（213套，3万㎡），全新盘凯德双桥8号（819套，8.4万㎡），值得留意的是，11月荔湾区新批大幅增加，改变之前中心区项目“每次只批50套”的方式。根据观察发现，其他中心区项目如天河珠江花城单次获批172套（1.5万㎡），白云保利紫云单次获批180套（1.7万㎡）。这是否意味着目前预售证批发方式亦是否采取更加贴近市场实际的方式“改变”，将值得持续关注。

除荔湾外，南沙、花都、黄埔3区供应量均超过10万㎡，其中南沙主要供货项目为南沙塞纳河畔（672套，6.94万㎡）、越秀滨海新城（518套,5.34万㎡）。花都大盘御华园、自由人花园、路劲天隽峰各有200套以上新货获批，黄埔区主要集中在知识城新盘龙湖双珑原著（329套，3.5万㎡）、万科元培里（112套，0.98万㎡）。

库存有所回升 部分热门板块缺货

由于11月成交环比下跌近5成，加上供应量保持高位，促使全市库存回升至9.7个月。但从近一年情况来看，仍处于水平线下位置。

此外，广州中原研究发展部认为部分热门板块较缺货，以花都区为例，虽然整体库存面积达163.44万㎡，消化周期“长达”33.4个月，但供应主要集中在花山、狮岭等非热门板块，而9号线沿线花都区府、汽车城等热门供应依然紧缺，目前仅能依靠二手支撑需求。又如增城区，虽然库存量为153.03万㎡，消化周期为5.7个月，但近几个月新批货量主要由皇马花园（派潭）、金时花园（荔城）等外围板块供应居多，市区上班族最关心的朱村、中新、新塘等板块供应偏低，预计增城下一轮集中推盘有待近期出让土地陆续转化。