长租公寓“进村” 带来的喜忧

长租公寓“进村” 带来的喜忧

棠下村泊寓，租客需要刷身份证进出

“心中小城”管理人员在查看当月的租房情况，绿色为已出租，黑色为未出租

在西岭村，随处可见公寓出租的小广告

文/图 羊城晚报记者 李妹妍 温建敏

实习生 罗梓茵

今年3月初，广州白云区嘉禾望岗西岭村的村民黎沛强回到村里，全职经营起了长租公寓。不同于其他村民会在自家门口挂出“有房出租”的招牌，他把自家的几栋楼房放入了一家名为“心中小城”的长租公寓中。

“之前我自己单干，一个人最多管5栋楼，在和长租公寓合作后，现在30栋楼只需要两个管家。”他看得很清楚：“租购同权”热潮下，不少房地产、租赁企业已经将目光投向“房源可观”的城中村，提升城中村出租房的管理、服务水平是大势所趋。

“心中小城”不是个例。在广州，红璞、泊寓、魔方等公寓品牌也正在加快“进村”的步伐，他们引入长租公寓模式，将村民自建的房子整租过来，重新进行装修设计后，以全新的面貌转租出去。

对村里正在发生的变化，大多数租住于此的人们还只是投出好奇的目光，但在西岭村篮球场边上，外来务工的人们傍晚出来纳凉闲聊时，日渐上涨的房租已成日常的话题。

管理智能化

长租公寓装上人脸识别

真正吸引黎沛强回到村里当“房东”的，是“心中小城”先进的运营管理系统。今年以前，他在市区经营着一家广告公司，当时对于自己房屋有没有租满、什么时候到期、住了什么人，他每次都得翻看管理本寻找半天。

“以前都是手工填写单据，租客付两百块钱押金，我写一张收据，撕下一张存单给他保存。”他跟记者算了一笔账：按一栋楼40套房可出租来算，算好水电费后开一张单据，前后至少需要3分钟，仅此一项，开完一栋楼的单据就需要两个小时，“效率太低了。”

更让他觉得责任重大的是外来人口信息录入和消防安全。先前租房的多为外来务工人员，村里的工作人员要定期上门采集人口、房屋等各类基础信息，而且租客流动性极大，同一栋楼里住了哪些人、什么工作背景，他也只能说上七八分，“城中村所有的房东都担心房屋消防和治安问题，但是一直以来都没有办法做到规范。”

“心中小城”的进驻让黎沛强的烦恼迎刃而解。

出租房琐碎的日常流水在“心中小城”自行研发的“满租”管理系统上变得井然有序：租客姓名、身份证号、何时来此、租金多少、水电多少、合约何时到期……黎沛强告诉羊城晚报记者，打开系统，每一套房子的具体出租信息一目了然，“这些租客数据还与当地来穗局、派出所和街道对接，帮助政府随时掌握城中村人员流动情况。”

在广东省公寓管理协会常务副会长、广州心中投资发展有限公司CEO吴伟光看来，长租公寓进驻城中村不仅仅是带来了更高效的管理模式，更长远的影响还在于对城中村居住环境的整体提升。

“我们首创了在城中村出租屋中使用人脸识别进行管理。”吴伟光向记者介绍称，原来公寓管理一般用IC卡，但城中村人员复杂，持卡便可随意进出存在一定安全隐患，换成人脸识别后，必须是录入系统的人员才能在指定楼栋进出，大大提高了安全性，“和别处不同，我们装配双向识别系统，进出均要采集人脸信息，并在此基础上进一步完善信息录入。”

“心中小城”运营经理黄海媚则向羊城晚报记者展示了另外一项功能：若有亲朋好友拜访，租客需要提前通过管理中心授权“临时访客”，“借助人脸识别和密码锁双重保险，即便租客不在家，通过租客和管家中心授权也能进入公寓。”

值得一提的是，每套房中安装了智能报警系统：租客超过24小时没有出门记录，系统将自动向管家中心平台发出预警。对此，吴伟光表示，在城中村里多是流动人口，租客一旦出现意外很难被及时发现，有的甚至会等到房东来收租时才发现，“我们希望通过一些细节管理，整体提升城中村的居住体验。”

好处看得见

对民政企是一个多赢局面

事实上，“心中小城”并不是第一个盯上城中村租赁市场的企业，羊城晚报记者近日走访天河区棠下村、凌塘村等地发现，长租公寓品牌如泊寓、魔方、红璞等早早已在城中村落脚。

吴伟光2010年进入租赁行业时，市场还处在粗放型发展阶段，随着相关政策的不断完善，他见证了行业的爆发性增长，“2014年租赁市场开始看好，到现在已经有好几百家这样的企业，从去年开始，房地产企业也参与进来，中小企业受到了很大的冲击。”

存量可观的城中村住房成了租赁资本眼中的“香饽饽”。数据显示，截至2014年，广州共有304条城中村，村域面积共716平方公里，容纳了98.25万村民和共约500万的外来人口。

吴伟光做过分析，租赁行业很稳定，城中村出租率很高，“我们现有公寓的出租率超过了96%。”

“提升生活品质是绝大部分入场城中村改造的资本力量的共同定位。”在吴伟光看来，租赁企业、房地产企业进入到城中村的租赁市场，对村民、政府和企业是一个多赢的局面，村民不再担忧因对自有物业管理不到位而引发各种问题，政府借助企业先进的管理改变城中村“脏乱差”的局面，企业则可以通过抢占城中村市场，在未来的发展中获得先机。

他告诉记者，长租公寓对升级改造后的城中村物业进行统一的经营管理，提供全方位专业管理服务，也承担相应的物业管理责任及安全主体责任，“城中村治安、消防等方面都从粗放管理到专业管理，无论对哪一方而言，都是实实在在的好处。”

紧随的烦恼

涨租令低收入人群很尴尬

在广州开出租车的河南人小赵正准备搬家，他在天河区棠下村住了5年，一房一厅的月租价格从当初的450元涨到了如今950元。距离他租的房子不过200米，经过改造的旧厂房挂出了“泊寓”的牌子，租客们进出都要刷身份证——他上周去问过，一房一厅要1500元起。

“租金全都涨起来了，还是村民的房子，靠近外面、光线比较好的重新刷一下放几张家具，就要收1300块钱，里面光线比较差的一房一厅也要800块钱。”小赵和几个朋友商量后，四个人到附近棠德花苑小区合租了两室一厅，“我们平时也就回去睡觉，两个人白班两个人夜班，摊下来每人500块钱一个月。”

和一般村民自建房相比，长租公寓的租金要高出不少。羊城晚报记者在西岭村实地走访发现，同样是电梯房两房一厅，村民直租的月租金在800到1000块钱之间，而在“心中小城”价格则在900到1600元左右。

黎沛强直言不讳，不同群体对价格敏感度不一样，这样的现象并不难理解。他早前做过统计，楼梯房里七成以上租客是在地铁沿线上班的白领，“长租公寓的定位更倾向于年轻白领，相对市区，我们的价格有很大优势，而且改造提升后，服务、管理水平更符合年轻人的需求。”

吴伟光表示，城中村是很多年轻人在广州的第一落脚点，但脏乱差的城中村并不符合他们的要求，“我们希望通过不断完善运营管理体系和提升住户居住体验，落实消防安全，协助政府做好治安管理的情况下，服务于租客，服务于政府。”

但对居住在城中村的低收入外来务工者而言，现实可能越来越尴尬：居住环境确实得到了较大的提升，但租金也水涨船高，是走还是留？

就在“心中小城”旁边、距离西岭村公交站不远处，石大姐一家四口租了一套两居室，因为是楼梯房，每月租金仅为600块钱。对于“心中小城”的价格，她连称“太高了”：“每年涨租是正常的，但一下子涨太多的话，我还是会换个地方。”

在天河区车陂街道沙美社区，湖北人王大姐也正在这样的氛围中焦虑着。她告诉记者，村里出租市场基本已被二手房东垄断，几乎同样的房子，二手房东报出的月租金往往贵一两百块钱。以一套采光较好的一房一厅为例，一手房东放租价格在700块钱左右，一般一年上涨50块钱，而二手房东则会报到1000块钱以上，每年涨100-200块钱不等，“除非你运气好找到一手房东的房子，不然大多还是只能去租二手房东的房。”

声音

企业汹涌“进村” 如何保留“廉租”？

长租公寓会不会挤占城中村租赁市场？业内对此亦争议不下。

香港大学社会学系研究员陈品妤曾经对广州、深圳等五个城市的外来务工人员居住现状进行深入调研。在她看来，城中村不同的租赁群体有着不同的需求，长租公寓的进驻虽然给在市区上班的白领提供了一个“住得舒服一点”的选项，但对低收入外来人口而言却面临居不易的尴尬。

“关键问题是，如果要保留廉租特色，谁来做？怎么做？”陈品妤认为，在保障中低收入者的居住权这个问题上，政府牵头责无旁贷，“两条腿走路，一是开放更多公租房，二是将城中村生活成本控制在相对低点。”

她介绍称，在调研的五个城市中，广州公租房制度对外来务工人员最为友善。根据目前来穗务工人员公租房政策，广州的外来务工人员并持有居住证三年以上、参加社会保险满三年、在本市签订劳动合同满两年，即能申请公共租赁住房；2017年开始，外来务工人员也可通过“新就业无房职工”身份，由单位统一申请公租房，“但目前提供的房源数量可以说是杯水车薪，要作为城中村替代房源还远远不够。如果说政府还可以做什么，可能就在增加公租房房源的提供、降低申请门槛等。”

“目前城中村租赁双方权益不对等，承租人处于弱势，相关部门应加快完善住房租赁法规，加强规范、监督房地产企业的规模化租赁业务。”陈品妤建议，在未来的城中村规划中，政府应探索保留城中村对流动人口的容纳能力，同时加强租金指导价格的约束力，“应要求租房企业与承租人签订长期住房租赁合同，并对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制，防止租金规模化垄断性上涨。”