多地出现毁约退房纠纷有中介竟建议假离婚

来源:新华社 作者: 发表时间:2016-10-19 16:03

据新华社电 9月30日以来,各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及,尤其首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧,几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至违约的情况。记者采访发现,当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。双方权益如何保障?

本应放松的国庆假期,多地传来收紧的楼市调控。记者梳理发现,短短9天内,先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

今年9月下旬,宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房,并与开发商签了合同(商品房认购书),缴纳了2万元定金。根据突然出台的济南相关限购政策,宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款,大约要120万元,并且贷款利率也要相应提高。而在9月份选房时,置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%,大约60万

因为无法凑齐首付款,宋女士不得不放弃购房。随后,宋女士联系开发商想要回已经缴纳的2万元定金,不料却被拒绝了。开发商称,宋女士无法购房,是属于她个人的原因,因此不能退还定金。而宋女士则认为,这是由于政策变动造成自己无法购房。双方为此争执不下。

在北京,“卖小买大”的“连环单”购房者蔡先生由于卖掉的房子还没有过户,所买的房子就成了“二套”。根据北京“9·30”新政,对拥有1套住房的居民家庭,首付比例均不低于50%,蔡先生为此要多支付近百万元的首付款,且税费等也随之提高。

“两边的流程都在走了,我要是违约,按照合同要交房款20%的违约金。”蔡先生说,这让他很为难。

针对这些情况,一些中介机构开始为购房者“支招”,为避开政策影响,假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。

“中介建议我现在办理假离婚,这样以我爱人的名义购买就算是首套住房,届时只需要变更合同就可以了。”蔡先生告诉记者,新政出台后,他的经纪人建议,一是可以将卖、买分两步走,先把卖掉的房子过户再以首套购买,不然就只能以假离婚的形式。“但对方也等着用钱,肯定等不到我这边先过户。”蔡先生无奈地说。

■专家说法

因不可抗力或情势变更 “违约”购房者无责

针对上述是否退还定金的纠纷,北京易准律师事务所律师杨锦炎表示,首先要明白,无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同,可分为限购和限贷两种情况分析。

一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。根据《合同法》规定,因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。

另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说,购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据上述司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。

编辑:实习编辑

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